گاهی دو نفر تصمیم می‌گیرند قراردادی با هم منعقد کنند و با رضایت خود متعهد می‌شوند تعهد خود را در موقع مقرر انجام دهند؛ اما شرایط لازم و مقدمات اولیه برای انجام تعهد و تنظیم قرارداد وجود ندارد. با وجود این، باز هم دو طرف قرارداد مایلند با یکدیگر معامله کنند. برای مثال خریدار برای انعقاد قرارداد خرید خانه، پول کافی ندارد، اما می‌تواند آن را تا مهلت مشخصی فراهم کند. در این مورد و مواردی از این دست، دو طرف با یکدیگر قراردادی می‌بندند که به آن وعده قرارداد، پیش‎قرارداد یا در اصطلاح عام، قولنامه گفته می‌شود.

تمام ملک‌هایی که قانونی و تمام و کمال قابل‌ انتقال سند نیستند، به ‌صورت قولنامه‌ای معامله می‌شوند. عوامل زیادی در معامله ملک‌ها وجود دارد که مانع از انتقال سند می‌شود و صاحب ‌ملک مجبور است ملک خود را به صورت قولنامه‌ای معامله کند. مثلا گاهی یک ساختمان به دلیل ساخت غیرقانونی یک واحد یا ساخت طبقات غیرمجاز، قرار گرفتن در طرح‌های شهرداری از جمله بافت فرسوده، تعریض خیابان و ... نتوانسته است پایان ‌کار ملک خود را دریافت کند. به همین دلیل، نمی‌تواند ملک خود را بفروشد و سند را انتقال دهد؛ بنابراین، با قیمتی کمتر از قیمت واقعی، ملک خود را قولنامه‌ای می‌فروشد.

معمولا افراد با این هدف قولنامه منعقد می‌کنند که یکسری مقدمات را برای بستن قرارداد خرید و فروش مثل پرداخت عوارض و مالیات، دریافت مجوز از شهرداری و … فراهم کنند. دو طرف در قولنامه به یکدیگر تعهد می‌دهند که بعدا با هم عقد بیعی منعقد و مالی را به یکدیگر منتقل کنند؛ برای مثال در قولنامه خرید و فروش خانه، تعهد می‌کنند تا در موعد مقرر و بعد از فراهم شدن مقدمات لازم، قرارداد اصلی خرید خانه را بنویسند.

تفاوت سند قولنامه‌ای با سند شش‌دانگ

سند قولنامه‌ای مترادف سند عادی است؛ یعنی سندی است که توسط اداره ثبت اسناد تنظیم نشده و رسمی نیست. قولنامه سند و نوشته‌ای است که با توافق طرفین معامله، مثلا خریدار ملک با فروشنده، توسط مشاور املاک و مدیریت املاک نوشته می‌شود. قولنامه باید توسط فردی سرشناس و معتبر منعقد شود و به امضا برسد تا محکمه‌پسند باشد و از نظر قانونی بدون مشکل باشد.

به دلیل اینکه سند قطعی برای خرید و فروش با اسناد قولنامه‌ای وجود ندارد، این نوع سند‌ها اعتبار کمتری نسبت به سند رسمی و تگ‌برگ یا شش‌دانگ دارند. اگر قصد دارید ملکی را قولنامه‌ای معامله کنید، حتما در مورد وضعیت ملک تحقیق کنید.

مطمئن‌ترین روش برای اطلاع از وضعیت ملک قولنامه‌ای، استعلام از شهرداری است. اخذ استعلام‌هایی در مورد خانه‌های قولنامه‌ای از شهرداری منطقه به شما این اطمینان را می‌دهد که در خرید آنها سرتان کلاه نخواهد رفت.

همچنین اخذ استعلام، اطلاعاتی را در خصوص ملک همچون میزان میزان بدهی ملک، وضعیت تخریب و ... در اختیار شما قرار می‌دهد که این اطلاعات، میزان اطمینان از خرید خانه قولنامه‌ای را حداکثر کرده و میزان ضرر و زیان‌های ناشی از آن را به حداقل ممکن کاهش می‌دهد. از طرفی با اخذ استعلام می‌توانید به این نکته نیز پی ببرید که آیا خانه در رهن، وثیقه یا توقیف است یا خیر.

ویژگی‌های قولنامه

در قولنامه تعهد به این صورت است که دو طرف می‌پذیرند شرایط لازم را برای انعقاد قرارداد در آینده فراهم کنند. در واقع نوع تعهد در قولنامه از نوع تعهد به انتقال در آینده است. با وجود اینکه قولنامه هنوز به عنوان قرارداد معتبر مورد استفاده عموم قرار می‌گیرد، بهتر است برای حل مشکل اعتبار و الزام قولنامه‌ها، مبایعه‎نامه هم تنظیم کنید.

قولنامه یک نوع قرارداد به حساب می‎آید که طبق ماده 10 قانون مدنی دارای اعتبار است؛ بر اساس این ماده، تمامی قراردادهای خصوصی نسبت به افرادی که آن قراردادها را منعقد کرده‎‏اند، چنانچه مخالف صریح قانون نباشد، نافذ و قابل اجراست.

در صورتی که یکی از طرفین از انجام تعهدات خود سر باز زند یا مفاد قولنامه را آنطور که هست، اجرا نکند، طرف مقابل می‌تواند در دادگاه علیه او شکایت کند، چون قولنامه قراردادی قانونی بوده و در دادگاه دارای اعتبار است و مفاد آن برای هر دو طرف لازم الاجراست. یعنی خریدار می‌تواند با مراجعه به دادگاه صالح، از دادگاه بخواهد فروشنده را برای انتقال رسمی سند مجبور کند. با توجه به اینکه قولنامه‌هایی که در بنگاه‌های معاملاتی یا مکان‌های دیگر تنظیم می‌شوند، جزو اسناد عادی به شمار می‌روند، بنابراین لازم است در تنظیم آن نهایت دقت را به کار ببرید.

وجه التزام در قولنامه

زمانی که طرفین قرارداد اقدام به تنظیم قولنامه می‌کنند، برای محکم کردن آن، از لحاظ اینکه هم فروشنده و هم خریدار تعهدات خود را کامل انجام خواهند داد، معمولاً در قرارداد مبلغی را قید می‌کنند. این مبلغ در صورتی که یکی از طرفین تعهدات خود را به درستی انجام ندهد یا از انجام تعهدات خود سر باز زند، به طرف دیگر پرداخت خواهد شد که به آن وجه التزام می‌گویند.

از ویژگی‌های مبلغ وجه التزام این است که میزان آن طبق توافق طرفین، مشخص می‌شود و باید در قرارداد واضح و روشن نوشته و مکتوب شود. این مبلغ در صورت امتناع یکی از طرفین معامله از انجام تعهدات خود باید بلافاصله به طرف مقابل پرداخت شود.

در قولنامه قید می‌شود که فروشنده در فلان تاریخ باید مورد معامله را در ازای پرداخت مبلغی مشخص به خریدار تحویل دهد و اگر فروشنده تا تاریخ مشخص‌شده به تعهد خود عمل نکند و مورد معامله را تحویل ندهد، خریدار می‌تواند پرداخت وجه التزام از سوی فروشنده را درخواست کند و فروشنده نیز ملزم به پرداخت است. در این صورت معامله کامل فسخ می‌شود، زیرا خریدار نمی‌تواند هم وجه التزام را دریافت کند و هم از فروشنده بخواهد مورد معامله را کامل به او تحویل دهد.

اگر در قرار ذکر شده باشد که طرفین باید در تاریخ خاصی در دفترخانه حضور یابند و یکی از طرفین این تعهد را زیر پا بگذارد، طرف مقابل می‌تواند درخواست وجه التزام کند. البته به شرطی که خود او در زمان و تاریخ مقرر در دفترخانه باشد و حضورش از طرف مامور دفترخانه تایید شود.

در صورتی که فروشنده پیر یا ناتوان باشد، باید چه اقداماتی انجام داد؟

در صورتی که خانه را از فردی پیر یا مریض‎احوال می‌خرید، حتماً بعد از گرفتن استعلام از شهرداری محل، با مراجعه به اداره سرپرستی محجورین مطمئن شوید که شخص فروشنده تحت سرپرستی آن اداره نیست.

ملک ورثه‌ای

چنانچه می‌خواهید خانه‌ای بخرید که شخص فروشنده از طریق ارث آن را به دست آورده است، حتماً گواهی انحصار وراثت را با دقت بررسی کنید. با این کار شما از صحت آن اطمینان حاصل می‌کنید.

آیا می‌توان ملک وکالتی را قولنامه‌ای معامله کرد؟

در صورتی که خانه را از کسی به غیر از صاحب ملک همچون وکیل، قیم، نماینده قانونی او و ... می‌خرید، سعی کنید با بررسی دلایل احراز سمت او مشخص کنید که آیا وی حق فروش خانه و نیز حق گرفتن قیمت خانه را دارد یا خیر. چنانچه خانه را از وکیل صاحب ملک می‌خرید، حتماً تاریخ وکالت او را بررسی کنید.

آیا در معامله قولنامه‌ای می‌توان چک رد و بدل کرد؟

سعی کنید در هنگام خرید خانه قولنامه‌ای از چک‌های تضمینی برای پرداخت قیمت آن استفاده کنید. اگر از چک‌های تضمینی استفاده کردید، شماره تمامی چک‌ها را در قولنامه ثبت کنید. اما اگر نتوانستید از چک‌های تضمینی برای پرداخت قیمت خانه استفاده کنید و مجبور شدید طی چند دوره مبلغ خانه را نقدی به فروشنده پرداخت کنید، در ازای هر پولی که به فروشنده می‌دهید، حتماً از او رسید دریافت کرده و آن را ضمیمه قولنامه کنید. در این صورت می‌توانید از ادعای فروشنده مبنی بر عدم پرداخت مبلغ جلوگیری کنید.

اگر ملک چند مالک داشت، معامله کنیم؟

اگر ملک، چند مالک داشته باشد، همه آنها باید زیر قولنامه را امضا کنند، مگر اینکه یک نفر از طرف همه آنها‌ وکالت داشته باشد.