حق کسب و پیشه یا تجارت چیست؟
حق کسب و پیشه یا تجارت به این معنی است که مالک نمیتواند پس از پایان یافتن مدت قرارداد مستاجر را مجبور به تخلیه ملک استیجاری کند، بلکه قرارداد به صورت خودکار تمدید میشود. در واقع مستاجر تا هر زمان که بخواهد میتواند ملک را در اجاره خود نگه دارد و اگر مالک به یکی از سه دلیل زیر بخواهد قرارداد را به اتمام برساند، باید مبلغی تحت عنوان حق کسب و پیشه یا تجارت به مستاجر بپردازد.
۱. اگر مالک بخواهد ملک را تخریب یا بازسازی کند.
۲.اگر مالک بخواهد از آن ملک برای سکونت خودش یا خویشاوندان نزدیکش استفاده کند.
۳. اگر مالک برای شغل خود به آن ملک نیاز داشته باشد.
برای ایجاد حق کسب و پیشه موضوع قانون سال ۵۶ ، نیاز نیست در قرارداد چنین حقی درج شود؛ بلکه به محض اینکه قرارداد اجاره منعقد میشد، به صورت خودکار چنین حقی برای مستاجر لحاظ میشد.
سرقفلی بر خلاف حق کسب و پیشه به صورت خودکار قرارداد اجاره را تمدید نمیکند. بنابراین بعد از اتمام مدت قرارداد در صورتی که مستاجر با مالک به توافق نرسد، باید ملک را تخلیه کند. حق سرقفلی بر خلاف حق کسب و پیشه به صورت خودکار ایجاد نمیشود، بلکه باید هنگام عقد قرارداد، مالک و مستاجر در این موضوع با هم توافق کنند. بنابراین در صورت عدم توافق در هنگام عقد قرارداد، عملا مستاجر هنگام تخلیه نمیتواند ادعایی داشته باشد.
انواع سرقفلی
سرقفلی نوع اول
حق سرقفلی به نوع کسبوکار ارتباطی ندارد و مربوط به استعداد و امکانات محل کسب است. فرض کنید پاساژ جدیدی ساخته شده باشد، مغازههای آن پاساژ فقط حق سرقفلی دارند. به این تعریف از سرقفلی، «سرقفلی واقعی» نیز گفته میشود.
سرقفلی مغازه مبنای قراردادی دارد، بهعبارتی سرقفلی امتیازی است که موجر ضمن عقد اجاره به مستاجر میدهد و در ازای آن مبلغی دریافت میکند. یعنی قیمت آن امتیاز است که قبل از عقد اجاره وجود داشته و به مستاجر واگذار شده است و به این مستاجر مالک سرقفلی گفته میشود.
دفاتر اسناد رسمی علاوه بر رعایت شرایط عمومی تنظیم اسناد باید برای سند اجاره اماکن با کاربری تجاری تصریح کنند که عقد اجاره با سرقفلی یا بدون سرقفلی واقع شده است و این حق اغلب زمانی مصداق دارد که مالک، محل کسب را برای بار اول اجاره میدهد.
اگر مالک زمان عقد قرارداد از مستاجر حق سرقفلی را گرفته باشد، موظف است هنگامی که مستاجر ملک را تخلیه میکند، ارزش حق سرقفلی را به قیمت روز به مستاجر بپردازد.
یا مستأجر میتواند این حق را با اخذ مبلغی به دیگری انتقال دهد. البته باید دقت داشت که در قرارداد اولیه حق انتقال منافع عین مستاجره از وی سلب نشده باشد.
سرقفلی نوع دوم
حق کسب و پیشه، به تلاش، موفقیت کسبی و حسن شهرت مغازهدار ارتباط دارد و میزان درآمد به دست آمده از کسب با توجه به میزان سرمایهگذاری، در آن دخیل است.
خرید و فروش سرقفلی
سرقفلی قابل نقل و انتقال است. نکته مهم آنکه اگر قرار است سرقفلی ملکی را بخرید حتما باید در قالب صلح نامه و درکنار اجاره نامه باشد و نکته مهمتر آنکه لزوما باید مدت دار باشد.
برای فروش سرقفلی صاحب سرقفلی باید حق انتقال به غیر داشته باشد در غیر این صورت نقل و انتقال سرقفلی باید با رضایت موجر انجام شود. برای اینکه مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، لازم است این عبارت به صراحت در سند ذکر شده باشد: «حق انتقال به غیر را دارد.» بنابراین، مسکوت گذاشتن موضوع انتقال و ذکر نشدن این عبارت، به معنی ممنوعیت از انتقال خواهد بود. اگر حق انتقال به غیر در سند سرقفلی تصریح نشده باشد و مالک نیز راضی به انتقال سرقفلی نباشد خود او نیز از خرید سرقفلی امتناع کند برابر قانون مالک سرقفلی میتواند برای اخذ مجوز انتقال به دادگاه رجوع کند. اگر هم به مالک دسترسی نباشد، مالک سرقفلی میتواند با مجهولالمکان اعلام کردن مالک، از طریق دادگاه برای اخذ مجوز انتقال سرقفلی به طرفیت مالک ملک اقدام کند.
برای فروش سرقفلی یک ملک، باید موارد زیر را رعایت کرد:
1- اطلاع به مالک در صورت نبود حق انتقال به غیر:
در مواقعی که قصد دارید سرقفلی ملکی که خریداری کردهاید یا حق کسب و پیشهای که برای شما حاصل شده است، واگذار کنید، بهتر است این موضوع را رسما با اظهارنامه به اطلاع مالک ملک برسانید تا در صورت تمایل، با وی وارد معامله شوید.
2- اخذ مجوز انتقال از مالک در صورت نبود رضایت :
در صورتی که مالک به انتقال ملک راضی نباشد، مالک سرقفلی (مستاجر) میتواند با مراجعه به دادگاه و اخذ مجوز انتقال، به صورت قانونی به انتقال سرقفلی (حق کسب و پیشه) اقدام کند.
3- توجه به مدت اجاره در صورت وجود حق انتقال :
در صورتی که مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، باید توجه کند که آیا مدت اجاره منقضی شده است یا خیر. در صورت انقضای مدت، بهتر است ابتدا از طریق مراجع قضایی علیه مالک، دعوای الزام به تنظیم اجاره نامه را مطرح کند و سپس انتقال ملک را انجام دهد.
اگر سند سرقفلی عادی و حق انتقال در آن قید شده باشد، صاحب سرقفلی میتواند آن را منتقل کند، مشروط به اینکه انتقال جدید با سند رسمی باشد. به عبارت دیگر، حتی با وجود حق انتقال، مالک سرقفلی (حق کسب و پیشه) نمیتواند با سند عادی سرقفلی را منتقل کند.
